ＦＰヒッシーのみるみるわかる住宅ローン

車の「購入」と「レンタル」、どっちがトク？

連続ですが、コラムアップの情報を。

「車の「購入」と「レンタル」、どっちがトク？」http://suumo.jp/edit/money/hissi/100317/index.html

個人的には、車を運転したり、自分好みにいじったりするのが好きなので、たとえ金銭的に多少損だったとしても常に保有していたいんですけどね。

やはり、住宅の場合の賃貸と購入を比較するのと同じように、車についても購入とレンタルは、その人のおかれた環境や考え方、今後の経済情勢の変化などによって金銭的な損得は変わるものだといえるでしょう。

老後資金と教育資金のコラムアップ

ＳＵＵＭＯの「ヒッシーのマネー騎士」にて、老後資金と教育資金に関するコラムをアップしました。

「老後資金って、どのくらいあれば安心なの？」http://suumo.jp/edit/money/hissi/100303/index.html

「公立高校実質無料化の時代到来、教育資金はどう準備すればいい？」http://suumo.jp/edit/money/hissi/100310/index.html

日経新聞の夕刊によれば、高校無償化の法案が衆議院で可決されたようですね。何事もなく参議院を通過すれば、４月から実施されます。

子ども手当の法案も同様に国会を通過する見通しだとか。

これで実質的な増税がなければいいんですけどね～。

【購入相談】一戸建てからマンションへの住み替えは可能？

【相談内容】40代後半のご夫婦。現在、一戸建て（持ち家）に住んでいるが、子供が独立したので広い家に住む必要性がなくなった。コンパクトマンションなどへの住み替えを検討中。一戸建てを売ってマンションに買い替えるか、一戸建てを賃貸に出してマンションを買うか、どちらがいいのか悩んでいるとのこと。世帯年収は550万円。

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コンパクトマンションというと、最近注目されているものとしては

この物件↓や

http://www.smatch.jp/T1925/thread/ALL_1/

この物件↓

http://www.smatch.jp/T1958/thread/

などが挙げられるかと思います。

一戸建てからマンションへの住み替えを考える場合、現在の一戸建てについての住宅ローンが残っているとすると、「買い替え」が最も現実的かと思われます。

というのも、賃貸に出す場合、現在の住宅ローンは家賃収入で返済していくことになるでしょうから、マンションを買うためにさらにもう１本住宅ローンを組むことになります。返済能力に問題がなければ、２本の住宅ローンを組むことも不可能ではないでしょうが、よほど収入が多いか、頭金をたくさん入れられる状況でないと、ローンを組むこと自体が厳しいでしょう。

また、買い替えの場合も、いくつかの注意点があります。まず、現在の住まいを売却した代金で現在のローン残高を完済できるかどうか。売却代金だけで完済できない場合は、手元にある資金を加えれば完済できる状況にあるかどうかです。

近年は、買い替え専用の住宅ローンもあり、売却代金で完済できない場合に不足分も足して新しい住宅ローンで借りられるようになっていますが、借入金額がその分増えてしまう可能性が高いので、そのような買い替え専用ローンは利用しないほうが無難です。もし、売却代金で現在のローンを完済できないようなら、手元に十分な資金がない限り、買い替えは控えるべきでしょう。

例外的に、買い替え専用ローンを利用してもいいケースは、現在の一戸建ての売却代金よりも安い物件を購入する場合です。売却代金よりも安い物件を買うのであれば、買い替え後のローン残高はこれまでよりも少なくなります。いまよりもローンが少なくなるなら、利用を検討してもいいでしょう。

それから、買い替えを実行するうえでの注意点としては、一戸建ての売却が確実にできる状況が見えてくるまで、新しい物件（マンション）の契約は結ばないほうがいいということです。先に買うほうの契約を済ませてしまって、きっと売れるはずと思っていた一戸建てがなかなか売れなかったりすると、売却金額を必要以上に下げなければならなくなる可能性も出てきます。買い替えについては、「売り先行」で進めることが重要だといえるでしょう。

なお、40代後半での買い替えは、新しい住まいについての住宅ローンの返済期間を長くしないように注意すべきです。老後の生活が近づいていることを十分に認識し、老後生活にシワ寄せがいかないような資金計画を立てることが重要になります。

【購入相談】40代後半、老後の住まいの購入を検討中

【相談内容】40代後半のご夫婦。子供が独立して家を出たため、夫婦２人では広くて家賃の高い家はもったいない。老後のことも考えて２人で住むためのマイホーム購入を検討中。比較的便利なマンションであれば、広さはあまり求めないとのこと。世帯年収は650万円程度。

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比較的便利な場所のマンションというと、

この物件↓や、

http://www.smatch.jp/T2000/thread/

この物件↓

http://www.smatch.jp/T1958/thread/

あたりでしょうか。

確かに、夫婦２人だけの老後生活となると、そんなに広い物件は必要ないと思われます。一戸建てのような広い物件は、子育て期間中は広すぎると感じることはないでしょうが、夫婦２人だけの生活になると、高齢になるほど、掃除をするだけでも大変な状況になりかねません。

また、老後も家賃負担が続く賃貸よりは、コンパクトな持ち家を買ってしまったほうが老後の生活設計も立てやすいといえるでしょう。

しかし、40代後半で住宅ローンを組むというのはリスクもあります。

60歳や65歳などの定年までにローンの返済を終えるためには、必然的に返済期間を短くしなければなりません。40代後半だと、長くても15年程度の返済期間にするべきです。20年や25年にしてしまうと、老後も返済を続けるか、退職金などで一括返済する必要がありますので、少なからず老後生活にシワ寄せがいく可能性が高まります。

単純に試算した結果からしても、年収650万円で返済負担率25％以下に抑えるには、返済期間15年だと借入金額は2,000万円弱が最大だと考えておくべきです（借入金利3％で計算）。

とすると、頭金として2,000万円から3,000万円程度の資金を準備できないと、立地条件のいい便利なマンションは厳しいということになります。

やはり、広さを求めずにコンパクトな物件を探すのであれば、物件の所在地などをあまり限定せずに探すことで、安全な資金計画で買える物件も見つけられると思います。現在の貯蓄の状況や、今後の収支状況の見通し、老後の希望する暮らし方などを総合的に考え、冷静に物件探しをしていくのがよいかと思われます。

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【購入相談】20代で結婚を機にマンションを購入したい

【相談内容】夫26歳（年収350万円）、妻25歳（年収300万円）、結婚を機にマンション購入を検討している。将来の住み替えを前提にコンパクトなマンションにするか、住み続けることを前提にファミリータイプのマンションにするかを悩んでいるとのこと。

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コンパクトタイプでは、こんな物件

http://www.smatch.jp/T2847/thread/

ファミリータイプでは、こんな物件

http://www.smatch.jp/T3161/thread/

http://www.smatch.jp/T1949/thread/

あたりが挙げられますね。

世帯年収650万円ということで住宅ローンを組むのであれば、適用金利3％、返済期間35年で計算すると、返済負担率（＝年間返済額÷年収）35％で4900万円程度、返済負担率25％で3500万円程度まで借りられることになります。20代半ばであれば、35年返済を利用してもそれほどリスクは高くならないでしょう。

しかし、目一杯借りてしまうと、共働きをずっと続けるとしても、収入の増加が期待できない限り、将来子どもが生まれた場合の教育資金の準備などに支障を来す可能性が高まります。やはり返済負担率は25％あたりが上限と考えるべきです。現実には、返済負担率25％でも危険な場合があるので、あらためて結婚後の生活費を想定し、安心して返済できる額なのかどうかを冷静に判断すべきでしょう。厳しいと判断できる場合は、購入をしばらく待って、頭金を着実に準備していくのもひとつの方法です。

それから、住み替え前提のコンパクトタイプか、将来を踏まえたファミリータイプかという点については、非常に判断が難しいところですが、コンパクトタイプを選んで将来住み替える場合は、将来の住み替えの際の売却価格がどうなるかによって、トータルの支払額がかなり変わってくる可能性があることを認識すべきでしょう。

例えば、3000万円で買ったマンションが、5年後とか10年後に、2500万円で売れるか、1500万円で売れるかは、単純計算でも1000万円もの差になります。売却価格によって住み替え時に選べる物件が変わってくるといっても過言ではありません。したがって、住み替えを前提にコンパクトタイプを選ぶのであれば、売却価格の下がりにくい立地条件のいい物件を探すことが最も重要だといえるでしょう。

一方、住み続ける前提でファミリータイプを選ぶ場合は、子どもが生まれた後の子育ての環境なども考慮して物件を探すことが重要です。住み替えを前提とする場合に比べて資金的な負担が急激に変化するリスクは低いですが、その分、大きめの物件を買うため、当初の住居費負担（ローン返済や維持費の負担）は重くなるはずです。

やはり、双方にメリット・デメリットがありますので、将来のライフプランなども含めてご夫婦で冷静に話し合ったうえで決めることが重要でしょう。

知る人ぞ知る？柏の「竹やぶ」

前々から行きたいと思っていた蕎麦屋さん。
六本木店がミシュランに載ったので、柏店は支店のように思われがちですが、柏が本店です。

写真は「天せいろ」￥２，５２０―
ちょっと値段は高めですが、とっても美味でした。

【購入相談】30代シングル女性、コンパクトなマンションがほしい！

【相談内容】年収380万円の30代シングル女性。交通の便がよいところにコンパクトなマンションがほしい、とのこと。

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30代シングル女性が住むコンパクトなマンションというと、

「パークハウス阿佐ヶ谷レジデンス」

http://www.smatch.jp/T2847/thread/

や、

「アウルタワー」

http://www.smatch.jp/T3515/thread/

「アトラスタワー茗荷谷」

http://www.smatch.jp/T1925/thread/ALL_1/

ブリリアシティひばりヶ丘

http://www.smatch.jp/T1836/thread/ALL_1/

といった物件あたりでしょうか。価格帯としては、2000万円台から3000万円台が主流。価格的には手頃な感じがしないでもありません。

しかし、年収380万円の人が借りられる金額としては、2500万円前後が限度かと思われます。フラット35の場合だと、年収400万円未満の人は返済負担率が30％以下でないとダメなので、2月の最低金利2.6％で35年返済を利用しても、2600万円あたりが限度になります。

そもそも、返済負担率30％ギリギリというのが危険だと思いますので、25％以内に抑えるなら、借入金額は2000万円程度までにすべきでしょう。また、すでに30代ということは、35年返済も無理があると思うので、長めに組んだとしても30年あたりを上限とすべきだと思います。

そうすると、借入金額は1900万円程度、毎月返済額は76,000円程度となります（適用金利2.6％、返済期間30年で計算）。

希望する物件の価格が2500万円程度なら、諸費用分を考慮して自己資金は800万円程度必要でしょうし、3000万円の物件を希望するなら1300万円程度は自己資金が必要になるでしょう。

なお、将来、結婚するなどして購入した物件を売却したり賃貸に出したりする可能性がある場合は、なるべく立地条件のいい物件を探すことがポイントになります。自己資金の準備状況などから無理に郊外の安い物件を買ってしまうと、売却や賃貸に出す際に不利になる可能性がありますので、それらも含めて冷静に判断することが大切だと思います。

沖縄といえば

沖縄で仕事。
この季節の沖縄は、意外と寒い。
もちろんコートはいらないけど。

【購入相談】夫が自営業者、収入合算なら買える？

【相談内容】夫37歳（自営業：所得600万円）、妻35歳（会社員：年収400万円）のＤＩＮＫＳ。池袋に近いタワー型マンションを検討中。夫が自営業者なので、どのくらいのローンが組めるのか、夫名義のみで買えるのか、収入合算すれば大丈夫なのか、などを教えてほしいとのこと。

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池袋に近いタワー型マンションというと、

OWL　TOWER （'11/1完成）
http://www.smatch.jp/A030990010004074/thread/

や、

プラウドシティ池袋本町 （'11/2完成）
http://www.smatch.jp/A030990010003861/thread/

といったところでしょうか。

OWL　TOWER の価格帯を見ると、２ＬＤＫでも5000万円～6000万円程度。やはり利便性などの立地条件から、そのくらいは当然なんでしょうね。

さて、自営業者がローンを組む場合についてですが、通常、返済負担率（＝年間返済額÷年収）を計算する際、自営業者の場合は「年収（総収入）」ではなく「所得（売上げ－経費）」で計算します。その所得が安定的であれば、会社員と同じようにローンを組むことができます。

一般的に、自営業者のほうがローンの審査については厳しく見られがちですが、所得が安定的に得られている状況であれば、自営業者であることのみを理由にローンを断られることはありません。

所得600万円ということで計算すると、借入金利３％、返済期間35年、返済負担率35％以内では、最大で4500万円くらいまで借りられることになります。頭金を1000万円前後準備できるなら、夫名義のみでもギリギリ可能かもしれません。

しかし、年齢からすると、返済期間35年や返済負担率35％というのは、かなり無理があると思いますので、返済期間25年、返済負担率25％あたりに収まる2600万円程度までに借入れを抑えたほうが無難でしょう。

とすると、頭金を3000万円前後準備する必要がでてきてしまいますが、妻の収入が今後も安定的に期待できるのであれば、収入合算もひとつの方法です。夫の所得600万円と、妻の年収400万円を合算した世帯年収1000万円ということで計算すれば、返済期間25年、返済負担率25％でも、4400万円程度は借りられることになります。1000万円程度の頭金が必要にはなりますが、比較的安全なローンの組み方で購入できるのではないかと思われます。

ただし、収入合算だと、妻が出産や子育てなどで働けなくなってしまった場合のリスクがあります。子どもの教育資金の貯蓄も必要になってきます。それらのことを冷静に話し合ったうえで、収入合算するかどうかを決めるべきでしょう。もし、希望する物件では厳しいと思われる場合は、少し探す地域を広げて、池袋に出やすい沿線の駅近くの物件を探すなど、代替案を検討するのもよいでしょう。